邱朝敏:满足低价需求 尾房超市将拓展二手房源

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2008-02-20 22:40:00 来源: 神州加盟网  有1296人参与
  • 经营范围:超市
  • 门店数量:409家
  • 单店投资额:5~10
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邱朝敏:满足低价需求 尾房超市将拓展二手房源
 



七彩尾房超市总经理邱朝敏
  北京先进专业房地产尾房超市--七彩尾房超市在3月18日试营业优先天,近5千人蜂拥而入,有人形容 “其不错程度仅有经济适用房可以与其相提并论”。尾房超市之所以一开张如此受追捧,缘于在当前房价压力下很多人希望买到便宜房,七彩尾房超市的出现会对北京的房价产生下拉的影响吗?

  尾房超市在广泛关注中受到争议,业内人士指出,尾房的产权问题、按揭问题,以及尾房超市能否提供足够对接的房源都是尾房超市面临的问题。

  很多房地产机构都曾涉足尾房,但大多以失败告终,针对七彩尾房超市从开业至今的营业状况,未来尾房超市的发展如何?

  4月19日下午1:45,七彩尾房超市总经理邱朝敏先生做客搜狐焦点房地产网,就广大购房人关心的尾房话题作介绍和解答。

█ 现场图文实录

  【银鹏】:各位搜狐网网友、焦点房地产网的网友大家下午好,欢迎来到访谈间。我们今天关注的话题是七彩尾房超市,请到的嘉宾是七彩尾房超市的总经理邱朝敏先生。首先请跟我们网友打个招呼。

  【邱朝敏】:各位搜狐的网友,下午好!

  3.18日超市开张现场不错

  【银鹏】:应该说尾房是很早以来就有的现象,但是近刮风起了一股尾房风,七彩尾房超市开张的前两天公共汽车上都贴满了广告,开张之后第二天媒体报道当天六千多人蜂拥而上,非常不错,当天的情形能给我们介绍一下吗?

  【邱朝敏】:其实我们当初没预计到这么不错,因为之前有很多人打电话来咨询,我们也预见得到大家对这个热情比较高涨,有点像经济适用房的感觉,实际上这都是一个误区。大家以为要先来参加淘,别迟来了好的房子都被淘没了,所以大家就挤,六点多就有人来了,套用其他记者的一句话,说好像这种场面只有买经济适用房才有。

  为实现高性价比的营销手段带来了意外效应

  【银鹏】:您当时做这个事情的初衷是什么?

  【邱朝敏】:这个初衷应该源于去年的七八月份我们的一次例会,因为我们经纪公司前两年就有了,就叫七彩阳光房地产经纪公司,因为原来这一项我们都没有重视,等于经纪公司做的一般般,我们那时候也在接一手房,同时也接了一些尾房在做。那时出了这么一件事,同时接了两个项目,一个北边的项目,一个是西边的项目,然后说要加广告费,要打广告,不打广告顾客也是很少的,但我们算了一笔账,总共十几套房子起来全卖光也就2千万,给我们佣金就不到30万的毛实现目标,减去员工的成本,我们其实已经打了一部分广告了,在报纸上作了一些广告,像《京华时报》,车身也上了一部分,但后委托我们 12套房只卖了一套。开发商不满意,说不行啊,几个月过去卖一套,你要帮我再多打点广告,你想想怎么打,总共加起来就是30多万的毛实现目标,所以就产生了一个瓶颈。

  其实可以这么说,这也许就是开发商自己的问题,因为开发商到后剩下几套房子就不打广告,性价比是不成正比的,所以这样突然就来了一个灵感,我们北京类似这种项目其实很多,我们知道每个项目基本上都会因为各种原因剩下一些房子,我如果打造另外一个概念、另外一个品牌,另外一个超市的概念,把大量的广告集中在这个上面,就不打每个项目,这样广告作用才会成正比。

  所以我们一推出,为什么这次尾房超市的广告是1个亿的广告。

  【银鹏】:投在哪里了?

  【邱朝敏】:整个全加起来,比如车身就预计投入1千到2千部,现在才600多部,已经达到不小的作用。然后是各大报纸、电台、车箱内的广告等等,加起来1个亿,包括各大网站。

  【银鹏】:项目是多少呢?就是说套数跟我们这个一对一比起来的性价比。

  【邱朝敏】:等于说目前为止,我们是这么算账的,你肯定刚才想问我的是这1个亿能不能赚回来,实际上我们也很认真的,既然作为这么一个大手笔的投入肯定要算账,我们算过这笔账,这个账实际上这么算的,北京的空置房也做了调查,当然数据来源可能不相同,因为口径不一样,比如统计局的口径是1800多万,计委的统计口径是400万平米,实际上这个口径我们自己调查都不一定准,他们官方的数据本身口径不一样就不准,我们自己再摸底,摸底的结果应该得出一个结论,基本上都有尾房,只是多少的问题,有的剩一套,有的剩五套,有的甚至剩一万多平米,甚至有的项目剩六万多平米,因为他总共面积二十多万平米,有的甚至到六万多平米就卖不动了,所以这就是多跟少的问题。

  【银鹏】:就是卖已经到一个阶段就开始到缓慢、比较困难的时候,我们就把后来的项目叫尾房是吗?

  【邱朝敏】:通常来定位的话,开发商自己定位销售到八成或者九成,或者到九成以后广告就不会大面积投了,再投就没意义了,就称之为尾房了,基本上是这样的。

  我算一笔账,北京不管多大平米,我们假定我这么来做卖100万平米,100万平米一平米我们均价用6千,尾房现在政府公布7千多的数字,我们用6千,就是60个亿的流水,60个亿的流水我现在消费者那边一分钱都不用,消费者不用有任何的付出,开发商给我正常的代理费,假设按1.5到2 个点算,其实我们原来预计是3个点,但是现在开发商都在讨价还价,其实3个点也不算多,因为本身开发商正常给经纪公司卖房的时候就是一点几个点,正常到售楼处去买经纪公司开发商要给他佣金1.2到1.8,开发商自己也要打广告啊,基本上要1.5到2个点的预算,现在他不用打广告把这个预算给我,加起来3个点。现在开发商都在讨价还价,假设按2个点平均的话,60个亿乘2个点,1.2个亿,1.2亿扣除我们的人员成本、广告成本,当然这是理想状态希望卖 100万平米,假设卖50万平米就是6千万,假设才卖出25万平米,那也是3千万。

  刚才是60个亿,打对折30个亿,再打对折我卖15个亿,佣金2个点就变成3千万,如果按那个算我就亏了。

  【银鹏】:如果1.2亿的话你们觉得还有得赚是吗?

  【邱朝敏】:对,但是再往下我们就要处理了。但是你别忘记了我可不是开发商,开发商某个项目一卖完就完了,所以他没有品牌继续延展,而我七彩尾房超市即使这次赔了,明年就不用再打广告了,后年呢,甚至以后呢,我们就是长远的打算。所以我们是这么的投入这种经济账才能算得清楚。

  【银鹏】:某种程度也是品牌的概念,打出一个品牌出来以后,七彩尾房超市将来这种智慧之选就少一些了。

  目前仅10%的信息匹配 将增加低价二手房源

  【邱朝敏】:对,而且在

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